Descubre cuándo resulta más eficaz instalar cámaras visibles para disuadir conductas o cámaras ocultas para obtener pruebas, siempre dentro del marco legal que rige a las comunidades de propietarios.

Cuando una comunidad de propietarios se plantea implantar un sistema de videovigilancia, surgen múltiples preguntas técnicas y legales.

Pero una de las primeras decisiones que debe abordarse tiene que ver con su visibilidad. ¿Es preferible que las cámaras estén a la vista de todos o conviene que pasen desapercibidas?

Este artículo analiza ambas opciones —visibles y ocultas— desde una perspectiva práctica y jurídica, con el fin de orientar a presidentes/as de comunidad y responsables técnicos de seguridad sobre qué tipo de cámaras instalar en función del objetivo, la ubicación y las circunstancias concretas del espacio común.

El valor de las cámaras visibles: el efecto vigente de la disuasión

Las cámaras visibles cumplen una función estratégica clara: su mera presencia transmite la sensación de vigilancia activa. Estudios avalan que su instalación en zonas como rellanos, accesos o áreas comunes contribuye significativamente a reducir robos, vandalismo y comportamientos incívicos.

El Tribunal Supremo ha respaldado esta práctica, subrayando que su legalidad queda garantizada si la Junta de Propietarios aprueba su instalación mediante mayoría cualificada y se respetan los principios de proporcionalidad y privacidad.

Por un lado, la visibilidad de las cámaras refuerza la percepción de seguridad entre los residentes; por otro, disuade a quienes podrían estar tentados de actuar indebidamente. Saber que un lugar está siendo grabado genera una barrera psicológica efectiva.

Por eso, ubicaciones como portales, accesos a garajes, escaleras o zonas de tránsito frecuente se benefician especialmente de sistemas visibles. Su valor no está en captar una infracción, sino en evitar que llegue a producirse.

Cuándo puede resultar mejor optar por cámaras ocultas

En otras situaciones, la visibilidad no resulta suficiente. Cuando en una comunidad se detectan conflictos reiterados, actos vandálicos nocturnos o infracciones que se producen fuera de la vista de los residentes, puede resultar eficaz instalar cámaras ocultas que permitan documentar la conducta con pruebas claras.

Su uso está regulado y debe justificarse legalmente. La normativa exige que exista una razón fundada por la que no bastaría con instalar cámaras visibles, así como una aprobación expresa de la Junta.

Además, deben registrarse en el correspondiente Registro de Actividades de Tratamiento, como establece el artículo 30 del RGPD, y su captación debe limitarse estrictamente a zonas comunes, sin invadir espacios privados o viviendas.

Las cámaras ocultas no pueden emplearse con carácter preventivo ni generalizado. Su utilidad radica en resolver casos puntuales donde el problema persiste pese a medidas previas.

En ese contexto, pueden aportar evidencia válida que ayude a identificar responsabilidades o reforzar la intervención de otros mecanismos legales.

Cuándo conviene cada tipo de cámara según el objetivo

No hay una única solución válida para todos los espacios. La elección puede combinar ambos tipos de cámara según el uso y el riesgo detectado.

Una política equilibrada permite aprovechar tanto el efecto disuasorio de la visibilidad como el valor probatorio de la discreción.

Por ejemplo:

•Zonas de paso frecuente (portal, ascensor, acceso al garaje): aquí, las cámaras visibles son la mejor opción. Proporcionan tranquilidad, cumplen su función de advertencia y suelen estar respaldadas por la comunidad.

•Espacios sensibles con incidentes concretos (trasteros, cuartos técnicos, piscina fuera de horario): una cámara oculta puede ser más eficaz para documentar acciones que de otro modo pasarían desapercibidas.

•Áreas abiertas como jardines o solariums: en general, bastan cámaras visibles bien colocadas, siempre acompañadas de cartelería informativa conforme al artículo 22 de la LOPDGDD y a las guías de la AEPD sobre videovigilancia.

Legalidad y requisitos comunes a ambas opciones

Sea cual sea la opción elegida, toda instalación de videovigilancia debe cumplir unos requisitos básicos:

•Aprobación en Junta con al menos tres quintas partes del total de propietarios y cuotas.

•Captación restringida a zonas comunes, sin grabar viviendas ni espacios privados.

•Señalización clara y visible cuando se trata de cámaras visibles, y documentación justificativa en el caso de las ocultas.

•Designación de un responsable del tratamiento (presidencia de la comunidad) y de un encargado (administrador o empresa homologada) mediante contrato formal.

•El plazo máximo de conservación de las grabaciones será de 30 días, salvo que haya una incidencia en curso.

•Todo acceso a las imágenes debe quedar debidamente registrado y limitado a personas autorizadas.

Estas condiciones garantizan no solo el cumplimiento legal, sino también la confianza de los vecinos y la validez de las imágenes ante posibles denuncias o reclamaciones.

Casos prácticos: tres escenarios comunitarios

1. Acceso a garaje y vestíbulo central:

Una cámara visible de alta definición instalada en la entrada al garaje puede disuadir de accesos indebidos. En este contexto, su efecto disuasorio es suficiente y su visibilidad actúa como medida preventiva eficaz.

2. Pasillos con episodios esporádicos de grafitis o daños:

Ante la reiteración de actos vandálicos sin testigos, puede instalarse una cámara oculta de forma temporal. Debe activarse con sensores de movimiento y notificarse a la Junta para cumplir el principio de proporcionalidad.

3. Piscina comunitaria utilizada fuera de horario:

Si se han producido fiestas no autorizadas o deterioro de las instalaciones, una cámara discreta orientada a los accesos puede permitir detectar la entrada fuera de los horarios establecidos. La combinación de esta cámara con otras visibles y cartelería adecuada permite un control eficaz sin vulnerar la privacidad de los bañistas.

No existe una fórmula universal para proteger una comunidad. Pero sí hay decisiones estratégicas que marcan la diferencia. La visibilidad ofrece una barrera psicológica disuasoria, mientras que la discreción puede aportar pruebas ante situaciones persistentes o difíciles de detectar.

En ambos casos, el cumplimiento legal no es negociable. Es imprescindible contar con el respaldo de la Junta, respetar los límites de captación, aplicar las medidas de seguridad necesarias y garantizar la protección de datos personales en todo momento.

En segurikus, te ayudamos a diseñar el sistema más adecuado para tu comunidad, evaluando riesgos, espacios y necesidades reales para combinar visibilidad y eficacia bajo la legalidad vigente.